綠城中國公布年報股價漲,總裁張亞東:今年目標1800億

記者 | 方臻子

今天(22日),綠城中國公布了截至2018年12月31日的年度全年業績:總合同銷售金額約1564億元,較去年穩步增長6.9%;收入603.03億元,較去年增長43.7%。分紅方面,將派發股息每股人民幣0.23元,創歷史新高。

市場立即給出了積極回應。當天,在綠城中國股價,創了近6個月來的高位。

作為我省地產江湖的“大佬”之一,我們一直關注綠城中國的發展。就在兩天前,綠城在杭州開了一場小范圍的媒體溝通會,董事會執行董事、行政總裁張亞東接受部分媒體采訪,浙江新聞客戶端記者也在現場。張亞東表示,今年銷售業績目標定為1800億。他也跟記者分享他對企業治理、對行業發展的看法,干貨滿滿。

2018財報:收入同比增四成

2018年,綠城中國取得收入603.03億元,較去年增長43.7%;除稅前利潤79.04億元,較去年增長23.7%;股東應占利潤10.03億元,同比下降54.2%,但股東應占核心凈利潤約37.96億元,較去年上升62%。

在銷售上:

合同銷售面積約812萬㎡;總合同銷售金額約1564億元,較去年穩步增長6.9%;投資項目銷售均價25455元/㎡,處于全國領先;整體去化率68%,行業領先。

2019年,綠城集團預計整體可售貨源約為1495萬㎡,整體可售金額約為2909億元。

在土地儲備上:

新增項目37個,主要分布于京津冀、長三角、珠三角區域的優質城市。新獲取項目近80%集中在一二線城市,成功實現向核心城市圈布局的戰略換倉,抗風險能力加強。

土地儲備項目117個(包括在建及待建),總建筑面積約3247萬㎡,其中按照權益計算約為2032萬㎡;樓面地價平均成本5878元/㎡。一二線城市的土地儲備總可售貨值占比達70%。

在公司經營上:

公司經營穩中向好。凈資產負債率為55.3%。2018年總借貸加權平均利息成本為5.4%,與2017年持平。

在22日的業績發布會上,張亞東總結道:“2019 年是綠城中國實施三年戰略的開局之年,我們將堅持聚焦戰略,以真誠、善意、精致、完美為價值引領,積極應對復雜多變的外部環境,切實提升盈利能力,全面提高經營質量,以實際行動回饋股東對公司的關心支持,為實現三年規劃戰略、 打下堅實的基礎。”

年報公布后,綠城中國股價一路走高,收盤價達到7.28元港幣,上漲7.58%;最高價格7.41元港幣,創近6個月的高位。

“私下說一句:現在買不買股票?還等什么!買哪支股票好?買綠城的股票可能更好。”張亞東笑著告訴記者。在他看來,綠城正在從一名偏科的“特長生”,蛻變為全面發展的“優等生”,未來著實可期。

張亞東的“哲學三問”

自去年8月進入綠城中國,半年來這位綠城中國的“掌舵人”在想什么?張亞東說他主要在想的是三個問題:綠城是誰?綠城要成為誰?綠城怎么樣成為誰?

柏拉圖式的哲學三問。

他說,去年綠城花了4個月做了公司的三年規劃(2019-2021),將這個問題梳理清楚了。

綠城是誰?

“以前的綠城,是房地產行業里一個特長生。”張亞東用了一個形象的比喻,綠城以品質、產品作為特長,作為立身之本。并且相對其他同學來說,長板非常長。

“但特長生,也有另外一層意思:有短項、有偏科。”

綠城要成為誰?

特長上堅守、弱項上補齊,要成為“既有特長又全方位發展的優等生”。

綠城怎么樣成為誰?

張亞東列用了一頁只有88個字的PPT,但他講了足足一個小時,詳細闡述綠城的“道”、綠城的“術”、綠城的“為”,即大道、戰術和作為。

“有人問我到綠城工作后的感受。坦率地說,我當時發現有相當一部分綠城人,思想上困惑迷茫,不知道綠城應該堅守什么。”張亞東說,現在,綠城內部重新統一了認識,要堅守宋衛平最初給綠城的定位,堅持“品質為先、兼顧其他”的發展戰略,不盲目追求規模領先,目標始終是品質。這是他心中,綠城的“大道”。

一個企業要達既定戰略,就需要一套行之有效、高效運轉的體制機制保障,這個體制機制,則是綠城的“術”:優化組織構架、建立運營體系、落地共贏機制。

張亞東表示,在公司的法人治理方面,已進入一個非常良性的發展階段,“中交、九龍倉、宋衛平還有其他各大股東之間其樂融融,大家心往一處想,勁往一處使”。而在公司年報中也披露:綠城正積極引入有實力的新戰略投資人,擴大公司股本,夯實發展基礎。

值得關注的是,從今年1月1日起,綠城內部開始全面推行共贏機制。“充分借鑒了其他房企的優勢, 跟投機制、超額分成機制、短期激勵機制機制三個機制整合打通,長中短相結合。”張亞東介紹,即將股東、公司與員工利益緊密結合,風險共擔、利益共贏,也避免了單一跟投帶來的弊端。“目前該機制已取得非常好的效果,各個項目的跟投遠遠超過預期,后期也將根據現實情況進行不斷優化調整。”

沁園的故事:虧錢也不減配

記者也注意到,采訪中,張亞東多次提到了一個項目——杭州申花板塊的綠城建發·沁園。

春節過后,沁園新領出預售證均價高達54000元/㎡,比起首開時49500元/㎡的均價上漲了4500元/㎡,被視為第一個突破限價的樓盤,并且迅速售罄。

張亞東講了一個故事。當時,他收到了一條浙江公司發來的消息:喜訊!沁園開盤一小時賣光。

“利潤?”他只回復了兩個字,加一個問號。

對綠城來說,這哪是什么喜訊,每平方米還虧了近5000元。“一小時虧一個多億,硬虧、真金白銀地虧。”張亞東扼腕痛惜。

拿地樓面價每平方米4萬,售價54000元/㎡,價格上似乎已經給出了1.4萬的成本和利潤空間,換做其他企業可能已有盈利。但是,綠城在沁園實際砸下去的建安成本等,高達19000元/㎡。

明知價格有天花板,是保證利潤還是堅守品質?

張亞東的選擇是后者:“即使虧錢也不降低配置。”

講沁園的故事,張亞東是為了強調綠城追求品質的決心:“綠城內部已統一思想,旗幟鮮明地不追求規模排位,而是追求品質。規模不是目標,而是追求品質的邏輯結果。”

然而,“堅守就要付出代價。”張亞東也實事求是地說,一個靠品質溢價房地產公司,在當前的房地產政策中難以兼顧利潤。講沁園的故事,也可能是為了解釋綠城未來利潤率壓力的來源。

據悉,綠城中國將2019年的銷售業績目標定為1800億。

“2019年完成業績目標,沒有壓力;主要壓力還是在利潤目標上。原因就是限價,確實面臨面粉比面包貴的問題了。”張亞東也坦承,堅守品質,綠城將面對非常多的困難,但綠城人已經看到中央“因城施策、分類指代”宏觀調整政策帶了曙光,同時綠城自身也在作為。

今年全國兩會,“房住不炒”沒有出現在政府工作報告中。曾擔任過大連市副市長,對于政府話語體系中的“言下之意”或許比其他人更能心領神會的張亞東認為:“未來因城施策、分類指導的宏觀政策,和前段時間的一刀切、下猛藥、慢病急診相比,我能不用放松這個詞,但一定會更接地氣、更有針對性、更靈活。”

21日,濟南傳出取消限價的傳聞。無論消息是真是假,這可能是綠城中國上下都在翹首以盼的。

雙向城市化:聚焦城市群和“小鎮”

對于更長期的市場判斷,張亞東表示“信心滿滿,非常樂觀”。

他分析,一是城鎮人口的轉移是住房需求的最大動力,城鎮化將持續推進,尤其是中國中部城市的發展;二是,中國大部分城市中,約三分之一的住房因無法滿足城市發展的需求,將進行更新;三是,老百姓對美好生活向往的追求,將持續推動房子進行改造。

“從我自己的經歷看,中國的房地產應該還有至少十年的增量期。這是城鎮化最直接的表現,非農人口轉移為城鎮人口,是住房需求的最大推動力。”張亞東認為,房地產的長期還是看人口。來自國家統計局的數據顯示,我國的城鎮化率到2018年為59.58%。“這里還有很大的提升空間。”

他以杭州為例:杭州2018年常住人口980.6人,城鎮化率77.4%,杭州去年人口增加33.8萬,增幅3.4%。“這些人來了,要就業、要生活,就要建新的商辦、公建,要居住,都會需要更多住宅。”

同時,長三角一體化上升為國家戰略、粵港澳大灣區發展規劃綱要出爐,不少房企在這方面加碼,綠城也不落后。

張亞東表示,他對城市群概念非常看好,目前綠城在一二線城市的土地儲備總可售貨值占比達70%,也是源于這樣的邏輯。“好多人問我,上海還有沒有市場?這個要橫向比,同東京、首爾比,你就知道這個城市未來是什么樣的了。北京、上海的人口,未來還會大幅增長。像首爾,韓國的一半人口3500萬人在首爾,所以城市經濟越發達,人越往城市聚集。”

未來,將是城市的勝利。

另一個動力來源,則是城市舊改。張亞東認為,中國大多數城市的運轉面積,有三分之一需要更新、舊改。“老百姓對住房更新的需求,對美好生活向往的需求,肯定還會繼續增加。”

從這幾方面看,今年的房地產、未來的房地產,肯定能健康發展。

同時,張亞東也提到了“逆城市化”,城市化是雙向的。人們總是對“瓦爾登湖”式詩意盎然的田園生活充滿向往,而越是發達的城市,這種逆城市化現象也越明顯。

“小鎮是未來。”他說。

一方面,綠城的小鎮大部分布局在一二線城市周邊,就是因為這些地方出現了逆城市化的趨勢,需求擺在那里。

另一方面,這是因為在目前的限價政策下,綠城需要積極尋求新的利潤增長點,而小鎮的盈利能力讓人眼前一亮。“在我們的利潤盤子中,小鎮貢獻了三分之一的利潤。”小鎮已經成為綠城幾類產品中,增長空間最大、增長潛力最多的產品。

為此,綠城中國在本輪機構調整中,為推動全國小鎮的落地,也在小鎮集團上又增掛了小鎮事業部的牌子。

張亞東透露,綠城中國今年的投資重點是小鎮,將全年的投資額度中撥出50億給小鎮拿地,“今年要新增20個小鎮項目,明年爭取至少不低于20個”。

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